Làm rõ vướng mắc của nhà ở xã hội sau khi thi hành 3 luật về bất động sản

Hôm nay, 28.10, Quốc hội thảo luận ở hội trường về Báo cáo giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023; chuyên gia mong muốn các ĐBQH làm rõ những vướng mắc, bất cập đối với phân khúc này sau khi 3 luật về bất động sản được ban hành và có hiệu lực.

TS. LÊ BÁ CHÍ NHÂN, Chuyên gia kinh tế: Gỡ cho được vướng mắc về thủ tục, quỹ đất, dòng tiền

Có thể thấy, phát triển nhà ở xã hội là định hướng chính sách đúng đắn, góp phần đáp ứng nhu cầu an cư của người dân, đặc biệt là người thu nhập thấp. Tuy nhiên qua thực tiễn, phát triển nhà ở xã hội còn nhiều điểm bất cập, trong đó có bất cập từ thể chế.

Ví dụ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dành tối thiểu 20% tổng diện tích trong dự án để xây nhà ở xã hội chưa sát với thực tế; nay đã được sửa đổi trong Luật Nhà ở năm 2023. Hoặc nhà ở thương mại có thể lời 10 triệu đồng/m2 nhưng nhà ở xã hội phải chịu định mức lợi nhuận tối đa nên có khi chỉ lời 4 triệu đồng/m2. Thực tế, đầu tư là phải có lời, lời nhiều thì doanh nghiệp mới làm. Vậy, vấn đề ở đây là doanh nghiệp làm nhà ở xã hội được ưu đãi những gì?

Một số ý kiến đề xuất xây nhà ở xã hội cho thuê thay vì bán; theo tôi, cho thuê chỉ là giải pháp trước mắt và để làm được cần rất nhiều nguồn lực; còn về lâu dài vẫn phải bám sát mục tiêu: xây nhà ở xã hội để người dân thu nhập thấp được sở hữu nhà ở, như vậy mới mang tính bền vững.

Thời gian qua, nhiều vướng mắc về thể chế để phát triển nhà ở xã hội đã được tháo gỡ trong Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024. Bên cạnh đó, tôi được biết, Báo cáo của Đoàn giám sát đã nêu rõ cả những vướng mắc, bất cập về chính sách, pháp luật về phát triển nhà ở xã hội sau khi 3 luật nói trên có hiệu lực thi hành. Cùng với đó, Đoàn giám sát đã kiến nghị các giải pháp xử lý những vướng mắc này. Đây là nỗ lực rất lớn và rất có giá trị của cuộc giám sát này.

Trong phiên thảo luận hôm nay, tôi mong muốn các ĐBQH mổ xẻ, làm rõ các khúc mắc trong phát triển nhà ở xã hội hiện nay và gỡ được các vướng mắc về cơ chế, thủ tục, quỹ đất và dòng tiền với phân khúc này. Đặc biệt, những kiến nghị của Đoàn giám sát cần được thảo luận kỹ lưỡng và tiến hành sớm để hiện thực hóa giấc mơ an cư lạc nghiệp của người dân.

ÔNG NGUYỄN CHÍ THANH, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS):Phát triển nhà ở xã hội phải là nhiệm vụ quan trọng của địa phương

Thời gian qua, phát triển nhà ở xã hội chưa đạt theo mục tiêu là do công tác quy hoạch chưa rõ ràng, thực hiện manh mún. Vẫn còn tư duy nhà ở xã hội là loại hình nhà ở có chất lượng thấp, không bảo đảm.

Tôi mong rằng, sau chuyên đề giám sát này, Quốc hội và HĐND các địa phương cần tiếp tục giám sát vấn đề quy hoạch quỹ đất cho nhà ở xã hội; tỉnh, thành nào đã quy hoạch; tỉnh, thành nào chưa – phải báo cáo rõ ràng. Đã quy hoạch rồi thì phải bố trí kinh phí để giải phóng mặt bằng để có quỹ đất sạch, khi đó việc kêu gọi nhà đầu tư rất thuận lợi; nếu không có đất sạch thì mục tiêu chỉ ở trên giấy.

Tất cả các tỉnh, thành cần xác định phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, thu nhập trung bình là một nhiệm vụ quan trọng trong phát triển kinh tế – xã hội của địa phương. Cần chỉ đạo, kiểm tra, giám sát thường xuyên công tác quản lý nhà nước tại địa phương về nhà ở xã hội. Về phía cơ quan nhà nước, đặc biệt là Bộ Xây dựng, phối hợp chặt chẽ với các bộ, ngành và địa phương tháo gỡ vướng mắc, nhất là về pháp lý, thủ tục để đẩy nhanh tiến độ cấp phép, triển khai các dự án nhà ở xã hội…

Ngoài ra phải thay đổi tư duy, nhà ở xã hội là dành cho số đông, chứ phải chỉ cho người thu nhập thấp, quy hoạch cho nhà ở xã hội phải như nhà thu nhập cao. Diện tích có thể vừa phải, nhưng chất lượng phải bảo đảm từ khuôn viên, trường học, bệnh viện… Sau cuộc giám sát này, chúng tôi trông đợi ở Chính phủ và các bộ, ngành liên quan cam kết phát triển nhà ở xã hội hiệu quả hơn nữa trong thời gian tới.

PGS.TS. ĐINH TRỌNG THỊNH, chuyên gia kinh tế: Làm nhà ở xã hội cho thuê thì rất tốt, nhưng…

Đến nay, cả nước đã hoàn thành xây dựng 195.000 căn nhà ở xã hội. Số lượng nhà ở xã hội cung cấp cho thị trường còn thiếu hụt xa so với nhu cầu; hầu hết các địa phương không đạt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội đặt ra.

Có thể thấy nguyên nhân chủ yếu là do cơ chế, trình tự thủ tục hình thành khởi công dự án nhà ở xã hội chặt chẽ, phức tạp, vướng đến quy định giá đất, quy hoạch sử dụng đất, giao đất của địa phương cho dự án. Vì vậy các doanh nghiệp tiến hành đầu tư dự án thường phải chậm tiến độ, kéo dài thời gian chuẩn bị. Quy định về lợi nhuận đối với các chủ đầu tư, doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội không quá 10% đối giá trị dự án; trong khi đó nhà ở thương mại thì tới 20 – 30%. Chính quyền địa phương nơi khởi công nhà ở xã hội chưa thực sự quan tâm, hỗ trợ doanh nghiệp…

Thời gian tới cần phải lập, phê duyệt kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội tối thiểu trong 5 năm hoặc dài hơi. Phải tạo điều kiện để phát triển cơ sở hạ tầng cũng như các kết nối về giao thông, điện nước, điều kiện sinh hoạt… Chính quyền các địa phương phát triển dự án nhà ở xã hội lớn cần chủ động rà soát các dự án, nắm bắt khó khăn, xác định nguyên nhân, giải pháp cụ thể giúp chủ dự án khởi công và thực hiện nhanh. Các thủ tục xây dựng và mua, thuê nhà ở xã hội cần đơn giản và khả thi.

Nếu làm được nhà ở xã hội cho thuê thay vì bán thì rất tốt và nhiều nước cũng đã áp dụng nhưng tại Việt Nam đây không phải câu chuyện đơn giản và cần nghiên cứu cẩn trọng để có phương án phù hợp nhất. Hy vọng tại phiên thảo luận, các ĐBQH sẽ thảo luận sâu về vấn đề này để đưa ra các định hướng, biện pháp phát triển nhà ở xã hội phù hợp với nước ta.

Hạnh Nhung