Chính sách mới về nhà ở xã hội – từ thí điểm đến đột phá

(KTSG) - Quốc hội vừa thông qua Nghị quyết 201/2025/NQ-QH15, mở đường cho hàng loạt chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) trong năm năm tới. Văn bản này không chỉ được kỳ vọng giải quyết bài toán an cư cho người thu nhập thấp, mà còn tạo động lực thu hút đầu tư vào phân khúc nhà ở giá rẻ - vốn đang “kẹt cứng” nhiều năm qua vì rào cản pháp lý. 

Bỏ quy định đấu thầu là một trong những điểm đột phá trong việc lựa chọn chủ đầu tư dự án NƠXH - vốn được xem là nút thắt gây chậm tiến độ suốt nhiều năm. Ảnh: LÊ VŨ 

Nghị quyết được ban hành trong bối cảnh cả nước mới chỉ đạt khoảng 15,6% mục tiêu xây dựng một triệu căn NƠXH đến năm 2025, cho thấy mức độ cấp thiết của việc đổi mới chính sách. Dưới đây là những thay đổi đáng chú ý.

Lần đầu có “Quỹ nhà ở quốc gia”

Tên gọi “Quỹ nhà ở quốc gia” chính thức được ghi nhận trong nghị quyết thay vì “Quỹ phát triển NƠXH quốc gia” như các đề xuất trước đó. Tên gọi mới này giúp quỹ có thể mở rộng áp dụng cho cả NƠXH lẫn nhà ở thương mại giá rẻ. Cách đặt tên này thể hiện tư duy mở, phù hợp với thực tế đô thị hóa nhanh và nhu cầu đa dạng của người dân có thu nhập thấp. Đồng thời cũng tránh gây hiểu nhầm về phạm vi hoạt động, đảm bảo sự linh hoạt lâu dài trong hoạch định chính sách và quản lý của cơ quan chức năng.

Không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án NƠXH

Một trong những điểm sáng nhất của nghị quyết là việc bỏ thủ tục đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án NƠXH - vốn được xem là nút thắt gây chậm tiến độ suốt nhiều năm. Theo đó, đối với các dự án sau khi đã có chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu, trừ trường hợp dự án đã phát hành hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời thầu lựa chọn nhà đầu tư nhưng đến ngày nghị quyết có hiệu lực thi hành chưa có kết quả đánh giá hồ sơ của các nhà đầu tư quan tâm thì UBND cấp tỉnh quyết định (i) tiếp tục thực hiện lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu; hoặc (ii) giao chủ đầu tư theo quy định của nghị quyết này. Đối với dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc chưa có văn bản pháp lý tương đương thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu. Trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư, tiêu chí ưu tiên giao chủ đầu tư bao gồm: kinh nghiệm đã thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở; năng lực tài chính để thực hiện dự án; tiêu chí khác theo quy định của Chính phủ(1).

Việc bỏ thủ tục đấu thầu góp phần giảm đáng kể thủ tục pháp lý, hành chính không cần thiết, đẩy nhanh tiến độ và giảm chi phí thực hiện dự án cho chủ đầu tư.

Chủ đầu tư được tự phê duyệt giá bán, giá thuê mua

Một thay đổi lớn khác là trao quyền tự phê duyệt giá bán, giá thuê mua NƠXH cho chủ đầu tư - dựa trên khung pháp lý về phương pháp tính giá và lợi nhuận định mức.

Chủ đầu tư được phép xác định giá theo từng giai đoạn hoặc toàn dự án, nhưng phải có đơn vị tư vấn độc lập thẩm định giá và thực hiện hậu kiểm sau nghiệm thu. Nếu giá quyết toán thấp hơn giá hợp đồng đã ký, phải hoàn trả chênh lệch cho người mua; nếu cao hơn, không được thu thêm(2).

Cơ chế này vừa đảm bảo tính minh bạch, hài hòa cho các bên, phù hợp biến động thị trường, vừa tạo sự chủ động cho nhà đầu tư - thay vì phải chờ cơ quan nhà nước phê duyệt từng bước như trước đây.

Mở rộng đối tượng tiếp cận NƠXH

Nghị quyết mở thêm cánh cửa cho những người lao động có nơi làm việc cách xa nơi ở hiện tại, cho phép họ mua hoặc thuê NƠXH nếu chưa sở hữu nhà, hoặc nhà hiện có không thuận tiện đi làm. UBND các tỉnh, thành sẽ ban hành hướng dẫn cụ thể dựa trên đặc thù, để áp dụng minh bạch, hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách(3).

Doanh nghiệp được thuê nhà ở cho công nhân trong khu công nghiệp

Điều 10 của nghị quyết khẳng định quyền thuê NƠXH và nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp (KCN) cho doanh nghiệp, hợp tác xã, cơ quan nhà nước và tổ chức chính trị - xã hội.

Tuy nhiên, doanh nghiệp sản xuất chỉ được thuê nhà trong phạm vi KCN, không được mở rộng ra ngoài. Hiệp hội Bất động sản TPHCM từng kiến nghị cho phép doanh nghiệp sản xuất chủ động tìm kiếm chỗ ở thay vì giới hạn trong phạm vi KCN, nhưng tiếc là chưa được thông qua.

Chi phí thuê NƠXH và nhà lưu trú công nhân được tính là chi phí hợp pháp, có thể hạch toán vào chi phí sản xuất, kinh doanh hoặc chi phí sự nghiệp thường xuyên - miễn là không dùng ngân sách nhà nước để thanh toán.

Nghị quyết vừa được thông qua là bước cụ thể hóa quan trọng trong chủ trương phát triển NƠXH, nhằm đáp ứng nhu cầu an cư cấp thiết của người lao động, người thu nhập thấp. Các quy định thí điểm đi kèm đã thiết lập khung pháp lý rõ ràng cho việc thuê và sử dụng NƠXH, nhà lưu trú công nhân, góp phần nâng cao đời sống người lao động và thu hút đầu tư vào KCN. Đây cũng là nền tảng để nhân rộng mô hình NƠXH theo hướng hiệu quả và bền vững.

(*) Công ty Luật DIMAC
(1) Điều 5 của Nghị quyết
(2) Điều 8 của Nghị quyết
(3) Điều 9 của Nghị quyết

Theo thesaigontimes